Hauskauf 2026: Was dich ein Eigenheim wirklich kostet

Über eine halbe Million Euro. Das ist fast immer die Zahl, die zwischen dir und dem Traum von den eigenen vier Wänden steht. Heute werfen wir einen Blick hinter diesen Wert: Was musst du wirklich monatlich beiseitelegen, um das nötige Eigenkapital aufzubauen? Und welche Ausgaben kommen auf dich zu, sobald das Haus erst einmal gekauft ist? Am Ende dieses Artikels weißt du, ob du dir diesen Traum wirklich leisten kannst. Und ob du es solltest.

Falls du gerade dabei bist, deine Finanzen auf ein solides Fundament zu stellen: In Teil 1 der Reihe geht es darum, wie du deine Ziele findest und priorisierst, und in Teil 2 darum, wie du deine Sparrate berechnest. Das Eigenheim haben wir dort bewusst ausgeklammert, weil es eigenen Regeln folgt. Genau die schauen wir uns jetzt an.

Erst die Motive, dann die Zahlen

Bevor wir in die Zahlen einsteigen, lohnt ein kurzer Blick auf die Motive hinter dem Kauf. Denn hier gibt es im Grunde zwei Lager. Die einen sagen: Für mich steht die Freiheit der eigenen vier Wände im Vordergrund. Das ist völlig legitim. Die anderen sagen: Mieten ist rausgeworfenes Geld, mein Haus ist meine Altersvorsorge.

An dieser Stelle müssen wir ehrlich sein. Denn mathematisch gewinnt das Mieten in Kombination mit klugen Anlageentscheidungen häufig gegen den Kauf des Eigenheims. Warum?

Zum einen sitzen die Kosten bei Eigentum schlicht lockerer. Als Mieter sagst du vielleicht: Die 15 Jahre alte Ikea-Küche vom Vormieter tut es noch, solange die Schubladen nicht abfallen. Sobald es aber das eigene Haus ist, mutieren wir oft zu Hobbyarchitekten. Dann muss es die fugenlose Arbeitsplatte aus Naturstein sein. Das Haus an sich ist also gar nicht das Problem. Es sind unsere Ansprüche, die mit dem Grundbucheintrag wachsen.

Zum anderen kommen die Opportunitätskosten dazu. Das Geld, das in den Steinmauern gebunden ist, kann nicht anderweitig für dich arbeiten. Und statistisch ist die Rendite einer Geldanlage meist höher als die Wertsteigerung deines Eigenheims.

Deshalb ist mir dieses Zwischenfazit wichtig: Triff die Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim aus den richtigen Gründen. Wenn der Besitz der eigenen vier Wände ein lang gehegter Traum von dir ist und du es dir leisten kannst, dann go for it. Geht es dir aber nur um die nackten Zahlen, dann schau dich besser nach anderen Möglichkeiten um, zum Beispiel danach, wie eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage funktioniert.

Die zwei Phasen des Eigenheimkaufs

Den Eigenheimkauf können wir grundsätzlich in zwei Phasen unterteilen:

1. Die Beschaffung des Eigenkapitals, also die Ersparnis, die den Kauf überhaupt ermöglicht.
2. Der tatsächliche Kauf und die Finanzierung des Darlehens.

Nehmen wir als Beispiel ein Haus aus dem Frankfurter Speckgürtel: rund 700.000 € Kaufpreis bei 100 Quadratmetern Wohnfläche. Die wenigsten von uns haben mal eben 700.000 € in bar auf dem Girokonto liegen. Falls doch, kannst du hier aufhören zu lesen, dann hast du eigentlich schon alles erledigt. Falls nicht, ist das gar nicht schlimm. Genau das bringt uns zur ersten Frage.

Phase 1: Was brauchst du an Startkapital?

Schauen wir, was du vorbereiten musst. Da sind zunächst die klassischen Nebenkosten:

• Notar und Grundbuchamt: rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, also etwa 10.500 bis 14.000 €.
• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, also rund 24.500 bis 45.500 €.
• Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, je nach Makler 3 bis 5 %, also etwa 21.000 bis 35.000 €.

Das sind die gängigsten Posten. Es gibt natürlich noch weitere, sehr situationsabhängige Ausgaben, etwa für eine Baugenehmigung, ein Gutachten oder einen Energieberater. Die lassen wir hier bewusst außen vor, weil sie eher Nischenfälle sind und nicht jeden betreffen.

Dazu kommt das Eigenkapital für die Bank. Denn heute ist kaum ein Partner bereit, 100 % des Kaufpreises zu finanzieren, gerade beim Eigenheim. Rechne hier grob mit weiteren 5 bis 20 % Eigenkapital, das du zur Verfügung haben musst. In unserem Beispiel sind das zwischen 35.000 und 140.000 €, die obendrauf kommen.

Wenn du dann zur Bank gehst, hast du schnell das Gefühl, du müsstest noch dein altes Panini-Sammelalbum dazulegen, damit die Finanzierung zustande kommt. Dass hier oft die Eltern als Joker einspringen, sei es als Bürgschaft oder als vorgezogenes Erbe, ist keine Schande. Im Gegenteil, manchmal ist genau das der Türöffner, der das Eigenheim überhaupt ermöglicht.

Rechnen wir alles zusammen und nehmen jeweils die goldene Mitte, kommen wir auf insgesamt rund 150.000 € benötigtes Startkapital.

Wie baust du die 150.000 € auf?

Aber wie schaffst du es, diese 150.000 € aus eigener Kraft aufzubauen? Dafür werfen wir wieder einen Blick auf den Sparrechner von zinsen-berechnen.de. Wenn du Teil 2 der Reihe gelesen hast, kommt dir die Seite vielleicht schon bekannt vor.

Wir treffen ein paar Annahmen: Wir gehen davon aus, dass du noch kein Eigenkapital hast, und unterstellen, dass du das Geld in 10 Jahren beisammen haben willst. 10 Jahre für ein Endkapital von 150.000 €.

Szenario 1: Du hortest das Geld unter dem Kopfkissen, also 0 % Zinsen. Ergebnis: Du müsstest 1.250 € im Monat beiseitelegen, um in 10 Jahren bei 150.000 € zu landen.

Szenario 2: Du investierst in einen ETF-Sparplan und rechnest moderat mit 6 %. Jetzt sind es nur noch 918 € im Monat. Im Umkehrschluss heißt das: rund 110.000 €, die du selbst aufbringst, und etwa 40.000 €, die allein durch den Zinseszins-Effekt zusammenkommen.

Welche Anlagen dafür grundsätzlich infrage kommen und worauf du vor dem ersten ETF-Kauf achten solltest, schauen wir uns separat an.

Phase 2: Kauf und Finanzierung

Wenn die 150.000 € beisammen sind, beginnt Phase 2: der Kauf und die Finanzierung der übrigen 630.000 €.

Warum 630.000 €? Weil wir davon ausgehen, dass rund 80.000 € der 150.000 € für die vorhin erwähnten Nebenkosten draufgehen, also Grunderwerbsteuer, Notar und so weiter. Im Umkehrschluss stehen 70.000 € tatsächlich als Eigenkapital für die Bank zur Verfügung.

Bei der Finanzierung unterschätzen ehrlicherweise viele die laufenden Kosten. Es gibt drei Posten: Zins und Tilgung, Instandhaltung und die klassischen Nebenkosten.

Zins und Tilgung

Punkt eins ist klar: die Rate an die Bank, mit der du das Darlehen nach und nach zurückführst. Aber Achtung: Nur der Tilgungsanteil ist echter Vermögensaufbau. Der Zinsanteil ist die Gebühr, die du der Bank dafür zahlst, dass sie dir das Geld leiht. Bei aktuell 4 bis 5 % Zinssatz ist das schon eine beachtliche Summe.

Schauen wir es uns konkret an, diesmal mit dem Kreditrechner auf zinsen-berechnen.de. Wir tragen die besagten 630.000 € Darlehenssumme ein. Als Zinssatz nehmen wir die goldene Mitte, 4,5 %. Die monatliche Rate rechnen wir uns selbst aus: 630.000 € mal 6,5 %, geteilt durch 12, also auf den Monat heruntergebrochen.

Warum 6,5 %? Einmal der Zinssatz von oben, die 4,5 %, plus 2 % Tilgung, damit das Darlehen auch abgetragen wird. Das ergibt eine Rate von rund 3.400 € im Monat.

Die Restschuld soll am Ende natürlich null sein. Das Ergebnis: Nach rund 26 Jahren wäre alles abgetragen. Und jetzt der spannendste Punkt: In diesen 26 Jahren zahlst du insgesamt knapp 450.000 € Zinsen. Wirklich eine beachtliche Summe.

Instandhaltung

Ein Punkt, der häufig vergessen wird: die Instandhaltung. Als Mieter rufst du bei einer kaputten Heizung kurz den Vermieter an, und im besten Fall ist die Sache schnell behoben. Stehst du selbst im Grundbuch, ist der Verantwortliche für die Reparatur die Person im Spiegel.

In den ersten Jahren nach einem Neubau halten sich die Ausgaben meist in Grenzen. Trotzdem ist wichtig, dass du früh genug Rücklagen bildest, um später kein böses Erwachen zu erleben. Eine grobe Faustregel: Lege etwa 40 Cent bis 1,50 € pro Monat und Quadratmeter zurück, je nach Zustand der Immobilie. In unserem Beispiel wären das weitere 40 bis 150 € im Monat, die du separat parken solltest, am besten auf einem eigenen Unterkonto für Rücklagen.

Nebenkosten

Die Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und so weiter bleiben dir weitgehend aus deinem Mietverhältnis erhalten. Hier gibt es keine ganz großen Überraschungen. Auch dafür gibt es eine Daumenregel: Plane rund 4 bis 6 € pro Monat und Quadratmeter ein. In unserem Beispiel also 400 bis 600 € im Monat.

Die Summe unterm Strich

Nehmen wir überall den Mittelwert, musst du mit rund 4.000 € monatlicher Belastung für unser 700.000-€-Haus rechnen.

Das Ganze zu zweit zu finanzieren, hat ein bisschen den Charme einer WG-Neugründung auf Steroiden. Man teilt sich plötzlich nicht mehr nur den Putzplan, sondern für die nächsten 30 Jahre auch die Verantwortung für eine Dreiviertelmillion Euro. Das schweißt zusammen und sorgt dafür, dass die 4.000 € nicht mehr wie ein unbezwingbarer Berg wirken, sondern wie eine machbare gemeinsame Expedition.

Die Laufzeit als Stellschraube

Über die Variable Laufzeit kannst du die Belastung ein Stück weit steuern. Statt über 26 Jahre kannst du das Ganze auch über 30 oder 40 Jahre finanzieren, sofern die Bank mitspielt.

Die Laufzeit ist dabei ein bisschen wie die Geschwindigkeit eines Schiffes. Setzt du die Rate herunter, hast du eine entspanntere Fahrt, bewegst dich aber auch länger über den Zins-Ozean. Das ist kein Fehler am System. Du musst dich nur einmal bewusst entscheiden: möglichst schnell durch sein oder auf der Überfahrt mehr Proviant haben, also mehr Cashflow für deine laufenden Lebenshaltungskosten.

Ein Vergleich aus der Praxis: Erhöhst du die Laufzeit von 26 auf 35 Jahre, sinkt die monatliche Rate von rund 3.400 € auf etwa 3.000 €. Aber - und das ist der wichtige Punkt - du zahlst parallel auch knapp 200.000 € mehr an Zinsen. Prüfe daher sehr genau, ob das wirklich der richtige Weg für dich ist.

Was kostet dich dein Eigenheim jetzt also wirklich?

Fassen wir zusammen. Zum einen 150.000 € Startkapital, beziehungsweise rund 1.000 € monatliche Sparrate, wenn du das Ganze erst über die nächsten 10 Jahre aufbauen musst. Zum anderen eine Verpflichtung über mehrere Jahrzehnte und die Disziplin, laufend Rücklagen für künftige Instandhaltung zu bilden.

Wenn du sagst: Das ist es mir absolut wert, endlich in den eigenen vier Wänden zu leben, dann perfekt. Dann hast du jetzt eine realistische Grundlage für deine Berechnung. Wenn dich die Zahlen aber erdrücken, dann ganz ehrlich: Mieten ist keine Schande. Aus rein finanzieller Sicht ist es sogar häufig die klügere Entscheidung, weil dir mehr Geld für bessere Anlagen zur Verfügung steht.